Квартира для жизни и для инвестиций: есть ли разница для покупателей и застройщиков

Экономические потрясения прошлого года в очередной раз показали: недвижимость — наиболее понятный и стабильный способ вложения средств. Тем более что у инвесторов появилась новая возможность — сервисные апартаменты, предполагающие получение пассивного дохода.

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»Поделиться

Но вот какой должна быть квартира, чтобы не просто сохранить деньги, но и получить прибыль, — вопрос сложный. Тут играет роль множество факторов: расположение, компетентность управляющей компании, реноме застройщика и даже меблировка комнат. Чем квартира для жизни отличается от квартиры для инвестиций, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В феврале СРО А «Объединение строителей СПб» провела опрос среди крупнейших застройщиков и составила представление о том, кто приобретает квартиры в новостройках города и с какой целью. В результате получилось, что инвестиционные покупки составляют 15%, в 47% случаев жилье приобретается «для себя», а в 38% — для родственников (например, подрастающих детей).

— Люди покупают недвижимость, чтобы сохранить капитал, — уверен генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Мы не знаем, когда введут новые санкции или рубль опять упадет, а вот недвижимость всегда будет привлекательной для вложения средств. Поэтому хорошо, что появляются новые сегменты рынка, расширяющие инвестиционную привлекательность города.

В 2020 году интерес к вложению денег в недвижимость вырос, и для этого есть несколько причин.

— За последний год количество инвестиционных сделок у нас повысилось с 5% до 25%, — рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. — Объяснить это можно рядом факторов: как минимум это попытка сберечь накопления. А льготные условия, которые сейчас предоставляет государство в виде ипотеки, сделали нормой то, что раньше казалось экзотикой, — инвестирование на заемные средства.

— У нас доля инвестиционных сделок ниже, поскольку мы работаем в высшей нише класса комфорт, это дорогое жилье для масс-маркета, — пояснила Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. — Но к нам на фоне ситуации тоже потянулись люди с мотивацией «хотим сберечь деньги, которые были накоплены». Я бы не назвала их всех инвесторами, т. к. инвестиции направлены все-таки на получение прибыли, а тут речь про сбережения. К сожалению, наша экономика бедна инструментами в финансовом секторе, и жилье — самый понятный из них.

Спрос распределился по всем сегментам рынка, при этом инвесторов особенно интересовали небольшие квартиры — однокомнатные или студии. По словам Ольги Семеновой-Тян-Шанской, по этим форматам был всплеск, тогда как спрос на семейные трехкомнатные квартиры остался на прежнем уровне. Еще эксперт отметила довольно большой процент покупок на перспективу — для растущих детей. «В целом у людей, как правило, нет конкретного плана, сдавать или не сдавать квартиру в будущем, — отметила она. — Задача — приобрести имущество и сохранить деньги, а принесет ли это какой-то доход — вопрос десятый. И это не очень радостно, т. к. это следствие нестабильности».

На распутье двух стратегий

Существует две стратегии для инвестирования в недвижимость, напомнила управляющий директор Центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Managment Катерина Соболева: человек хочет либо заработать на росте стоимости объекта и получить денежные средства от перепродажи, либо сдавать в аренду и получать стабильный рентный доход. Она отмечает, что с этих двух позиций сегодня рассматриваются и квартиры, и апартаменты, хотя последние все-таки больше рассчитаны на то, чтобы их сдавать. В любом случае, по мнению эксперта, надо смотреть на параметры конкретного объекта.

— Вариант, когда инвестор приобретает недвижимость на старте, а затем перепродает дороже уже в высокой степени готовности, больше подходит для квартир, — считает Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service (УК комплекса апарт-отелей VALO), председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД. — Потому что в случае с квартирами по мере готовности жилого объекта, если он строится точно в срок, риски падают, а цена, соответственно, растет. Это формат коротких, спекулятивных инвестиций, доходность которых зависит от конъюнктуры рынка. Что касается апартаментов — это долгосрочные инвестиции, схема для получения прибыли здесь иная. Доходность зависит от будущих доходов отеля и не связана с колебаниями цены квадратного метра.

Надежда Калашникова видит причину роста инвестиционных сделок в том, что большинство объектов компании почти достроены и расположены в хорошем месте. «Для инвестиционных сделок локация имеет решающее значение, а у нас все дома — в местах с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой», — пояснила она, приводя в качестве подтверждения цены на квартиры. Так, в марте 2020 года цена двухкомнатной квартиры в ЖК класса комфорт «Лондон Парк» составляла около 10 млн рублей, сейчас — 11,7 млн рублей, т. е. она выросла почти на 18%. «Ни один депозит, ни один инструмент даже на фондовом рынке сейчас такую прибыль не дает», — отметила она. Аналогичная квартира в ЖК бизнес-класса «Граф Орлов» на Московском проспекте за год подорожала на 27%, до 17,5 млн рублей. Сейчас «Л1» готовится вывести на рынок еще несколько объектов и также ожидает высокий спрос со стороны инвесторов.

При этом процент переуступки прав — т. е. перепродажи квартир до сдачи дома в эксплуатацию — у девелоперов, как правило, небольшой. Так, в «Л1» он составляет около 5%, в «ЮИТ Санкт-Петербург» — не более 2%. По словам Надежды Калашниковой, чаще люди перепродают после оформления собственности, несмотря на то, что это требует уплаты налогов.

В апарт-отелях стоимость квадратного метра растет аналогично остальному рынку недвижимости — так, по словам генерального директора отельного оператора PLG Екатерины Лисовской, в проектах компании за год стоимость поднялась на 12–26% в зависимости от категории номера. Это свидетельствует о стабильно растущем спросе к такому виду недвижимости со стороны инвесторов. Если же говорить о целях приобретения, то в отеле IN2IT, который запускается в этом году, 90% собственников рассчитывают на получение пассивного дохода. 10% еще не определились, как будут использовать номера в будущем, но не исключают их передачу в ведение отельного оператора.

— Почему люди выбирают апартаменты? Они оценили преимущество передачи своей собственности в руки профессионального отельного оператора и получения именно пассивного дохода, — пояснила Екатерина Лисовская. — Да и спрос арендаторов смещается в сторону апартаментов: последние в отличие от жилых квартир предлагают более широкую инфраструктуру и целый набор гостиничных сервисов.

Тех, кто вкладывает деньги в квартиры, чтобы потом их целенаправленно сдавать, становится меньше. «Доходность в случае с арендной квартирой невелика — 4–5% годовых, при этом у собственников появляется много сопутствующих трудностей: нужно искать адекватных арендаторов, следить за уплатой коммунальных услуг, делать косметический ремонт после смены постояльцев и так далее. В этом плане апартаменты с управляющей компанией, которая берет все заботы собственника на себя, включая обязательную оплату налогов за сдачу недвижимости, намного удобнее, — рассказал Константин Сторожев. — Оба направления инвестирования — в квадратные метры или в будущий доход — интересны. Ключевой водораздел проходит по тому, хотят ли люди сразу получить деньги (и тогда перепродают квартиру) либо рассчитывают на долгосрочную перспективу — и все чаще отдают предпочтение апартаментам. Объективно инвестиции в апартаменты способны приносить, в зависимости от доходной программы и самого проекта, от 9 до 12% годовых, но уже после запуска и раскрутки апарт-отеля».

О том, что большинство апартаментов приобретается именно для получения дохода, сообщила и Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK INVEST (входит в ГК «ПСК»):

— Мы активно общаемся с покупателями, предлагаем им услуги управления и меблировку, и видим, что в процессе у многих цели меняются. То есть изначально они покупали апартаменты с целью переуступки, но они продолжают оставаться в проекте, их начинают интересовать программы доходности.

Также она информировала, что инвесторы, которые уже получают доход в действующем апарт-отеле LIKE, проявляют интерес к новым проектам, т. е. такой формат имеет большой потенциал повторных покупок.

Анна Панова отметила, что у апарт-отелей также существует две стратегии извлечения дохода — долгосрочная и краткосрочная аренда. Первые комплексы PSK INVEST были рассчитаны именно на долгосрочное проживание. Объекты сети AVENIR изначально строятся по гостиничной модели, что предполагает более высокий уровень дохода. Она сообщила, что покупатели уже ориентируются на рынке: понимают формат, все нюансы работы, им не нужно объяснять, почему в номерах меблировка от гостиничных производителей, зачем нужно страхование и т. п.

И все же сегодня апартаменты скорее не конкурируют с рынком жилой недвижимости, а дополняют его, считает девелопер проекта STATUS, генеральный директор компании «ПУЛКОВО СКАЙ» Сергей Ногай.

— Рынок жилья — огромный и масштабный, и апартаменты составляют от него мизерную долю, — пояснил он. — К тому же у такого вида недвижимости есть определенные ограничения по размеру, по количеству комнат, там отсутствует социальная инфраструктура, поэтому семьи для долгосрочного проживания, конечно, выберут аренду квартир.

При этом, разумеется, часть людей, ориентированных именно на инвестирование, выбирают для себя формат апартаментов. «Там более низкая точка входа, более широкий сервис, более высокий процент — если сравнивать со сдачей квартир, меньше затрат и усилий», — резюмировал он.

Интерес к новому формату недвижимости заставляет и девелоперов обычного жилья смотреть в сторону апартаментов. Но пока чаще всего это не сервисный вариант, а обусловленный рядом требований к жилому строительству. Так, Надежда Калашникова рассказала, что в ЖК «Граф Орлов» есть апартаменты — и это вариант, который позволяет экономить на входе и привлекать людей, ориентированных на инвестиционные покупки. «Мы действительно не операторы этого рынка, — сказала Калашникова о сервисных апартаментах, — но сейчас нас полностью удовлетворяет спрос на квартиры в ЖК, поэтому мы пока только присматриваемся».

Концерну «ЮИТ» предлагали принять участие в аналогичных проектах, и в Финляндии компания строит инвестиционную недвижимость в партнерстве с пенсионными и инвестфондами. Но в России пока стратегия концерна не предполагает смены форматов — сейчас важнее региональная экспансия.

На всё готовенькое

Для инвестиционной недвижимости характерны другие запросы покупателей: квартиру для сдачи хочется получить побыстрее, потратив как можно меньше сил и средств на ее ремонт и оборудование. Поэтому растет спрос на квартиры с полной чистовой отделкой и даже с меблировкой.

— В 2016 году мы предложили такой продукт, как комплексная меблировка жилых помещений, и с 2017 года работаем с новостройками, — рассказал руководитель отдела по работе с застройщиками «Первой мебельной фабрики» Николай Сивков. — Мы видим, что количество сделок по комплексной меблировке среди клиентов, которые покупают жилье для инвестиций, выросло на 50%. Застройщики Москвы активнее, чем в Петербурге, — в столице наши объемы продаж за 2020 год выросли в 8 раз. По апартаментам в Москве и Петербурге видим увеличение объемов в три раза.

Николай Сивков отметил, что в Петербурге большинство апартаментов — сервисные, они сдаются уже оснащенными. «Первая мебельная фабрика» участвует во всех возможных тендерах от управляющих компаний и застройщиков. Москва же отличается тем, что там много несервисных апартаментов, но их покупатели приходят за комплексной меблировкой уже сами: некоторые владельцы одновременно оснащают и сдают по 10–20 апартаментов. Пакет для обстановки студии начинается примерно от 160 тыс. рублей, а если говорить о партнерских отношениях с застройщиками, то в этом случае экономия на меблировке составляет от 20% и выше.

— Несколько лет назад квартиры были без отделки, и этот продукт постепенно находил свой спрос, а сейчас уже практически «маст хэв», — резюмировал Николай Сивков. — С меблировкой сейчас происходит похожая история, и мы видим это по увеличению количества сделок.

— Интерес к полной отделке и меблировке вырос, причем не только в инвестиционных квартирах, но и в сегменте, который мы называем «для себя», — добавила Надежда Калашникова. — Часть квартир, особенно небольших, приобретается для молодых людей, для студентов. И такие жильцы заинтересованы не только в отделке — им хочется, чтобы и мебель уже была расставлена, и полотенчики лежали. Поэтому в новых проектах мы планируем увеличивать количество квартир с отделкой и меблировкой.

Кроме того, с учетом трендов неспокойного времени, в новых объектах «Л1» часть квартир будет включать мини-офисы, также с мебелью.

Ольга Семенова-Тян-Шанская сказала, что рынок прогрессировал бы в направлении завершенного продукта гораздо быстрее, если бы был выше платежеспособный спрос.

— Всплеск спроса на отделку произошел из-за возможности включить ее в ипотечный договор и снижения процентных ставок, — пояснила она, — плюс у потребителя стало гораздо меньше стремления делать какой-то невероятный ремонт: индивидуальность люди стремятся выразить в аксессуарах, а не в отделке стен и потолков. Это действительно очень здоровый тренд — рынок быстрее обновляется, больше движения, быстрее скорость переезда. Удобно и для управляющей компании — она получает полноценно заселенный дом, люди уже не таскают строительный мусор и мешки с цементом.

Для застройщика вариант с отделкой, конечно, сложнее — т. к. претензий у покупателей больше, но для потребителя и для отрасли в целом — это благо, считает Ольга Семенова-Тян-Шанская.

— Важно понимать, что запросы к отделке и оснащению для квартир, которые покупают для себя и для сдачи, — абсолютно разные, — уверена Катерина Соболева, — но то же самое касается долгосрочной и краткосрочной аренды в апартаментах. Для долгосрочной нужно больше места для хранения, а для гостиничного варианта это не требуется.

По мнению Сергея Ногая, в том, что касается качества отделки и оснащения внутри домов, строители апартаментов из-за конкуренции сильно оторвались от строителей классического жилья. «Мы делаем отделку и меблировку полностью под оператора, и у каждого свои требования, которые надо выполнить, чтобы получить одобрение, — рассказал Сергей Ногай. — На рынке уже есть несколько российских операторов, в том числе в Петербурге, которые способны хорошо управлять апарт-отелям, у них уже есть штат, бренд, имя. Но по требованиям они пока даже близко не подходят к уровню международных операторов — по шуму, пожарной безопасности, отделке мебели, они постоянно приезжают, проверяют. Наверное, это уровень завтрашнего дня, и именно такие проекты будут пользоваться большим спросом у инвесторов».

Николай Сивков подтвердил, что при оснащении апартаментов мебельная фабрика работает с требованиями оператора: «Так как у нас серьезный опыт по оснащению гостиниц, отелей, то мы понимаем, что нужно для этого формата. В частности, в апартаментах используются материалы с повышенной износостойкостью: управляющей компании не хотелось бы уходить в реновацию через 2–3 года, и все оснащение в номерах должно быть рассчитано минимум на 5 лет эксплуатации».

Куда бежать и на что смотреть?

Когда выбор и среди ЖК, и среди комплексов апартаментов достаточно широк, покупателю не всегда понятно, на что стоит обращать внимание при покупке.

Так, для сдачи в краткосрочную аренду — как для апартаментов, так и для квартир — важна локация, но не в плане конкретной точки «рядом с метро», а по совокупности параметров — должна быть какая-то точка притяжения: вуз, медицинский центр, выставочный комплекс — всё, чтобы привлечь целевую аудиторию.

Апартаменты выбирают те, кто хочет просто вложить деньги и зарабатывать. «За квартирами надо следить, и когда это одна квартира — еще куда ни шло, но когда их 15, то нужно либо заводить штат сотрудников, либо жену дома сажать», — заявила Катерина Соболева.

Инвестор смотрит в первую очередь на профессионализм отельного оператора, нежели на локацию объекта, отделку и меблировку, считает Екатерина Лисовская. «Это задача девелопера и отельного оператора — учесть все необходимые факторы, чтобы пройти сертификацию, получить звезды и обеспечить загрузку номерного фонда», — пояснила она. Покупатели понимают, что строители построят, отдел продаж — продаст, а дальше все переходит в руки отельного оператора. И чем он профессиональнее, тем стабильнее будет доход.

Константин Сторожев полагает, что покупателю и девелоперу при покупке апартаментов нужно обсуждать не сам комплекс, а тот гостиничный бизнес, который можно здесь построить. «Вы должны понять, насколько это место будет удобным для гостей, которые будут здесь останавливаться в краткосрочном формате или на долгий срок, — рассказал он. — А дальше задавать вопросы представителю девелопера: какая инфраструктура есть в комплексе? Какой опыт в гостиничной сфере у управляющий компании, сможет ли она обеспечить заявленный гостиничный сервис и в каком формате? Есть ли круглосуточная служба ресепшен, можно ли заказать прачечную или химчистку? И, конечно, важно внимательно анализировать то, что вам сказали, и изучать проектную и иную документацию, если вы покупаете апартаменты в строящемся комплексе».

По словам спикера, за последние годы полностью поменялся спектр вопросов, которые задают потенциальные владельцы апартаментов, — раньше он был как в жилье. «Инвестор становится более профессиональным. Например, в нашем комплексе апарт-отелей VALO сейчас все чаще спрашивают про общественные зоны VALO Hotel City, дополнительные услуги для гостей и технологические помещения, которые обязательны для качественного проекта апарт-комплекса».

— Мы сами понимаем, какая локация будет генерировать какой спрос с точки зрения конкретных потребителей, — дополнила Анна Панова. — Уже на основании этого мы составляем доходные программы, а инвесторы получают готовый продукт. Например, START на Парнасе ориентирован на долгосрочную аренду, и все доходные программы там завязаны на это. А объекты сети AVENIR больше похожи на стандартные гостиницы, расположены по гостиничным правилам, и программы доходности там тоже направлены на краткосрочную аренду.

Ориентируются девелоперы и на тот уровень туристов, которые испытывают больше всего потребностей в объектах размещения. «Мы понимаем, что должны гарантировать доходность инвесторам, поэтому сразу строим отели в той нише, где спрос будет в наибольшем объеме, — пояснила Анна Панова. — Для Петербурга это 3–4 звезды, в сегменте «пять звезд» дефицита не наблюдается, поэтому выводить туда объекты и гарантировать доходность инвесторам уже не очень выгодно».

Сергей Ногай считает, что пятизвездочные апартаменты возможны. Один объект сейчас строится на Марсовом поле и будет работать под управлением международного оператора. «Такие комплексы должны управляться очень серьезно, а на нашем рынке таких операторов, я считаю, нет, — продолжил он. — Мы же в своем проекте специально взяли бренд Adagio, принадлежащий Accor. Это три звезды, на рынке очень востребованы такие отели — их в Петербурге практически нет».

По словам Константина Сторожева, ключевой момент — вовсе не в том, с каким количеством звезд новый проект апартаментов будет получать сертификат. Важно определиться с типом гостиничного бизнеса на объекте: будет это краткосрочный гостиничный формат или же долгосрочный — сдача апартаментов в аренду на длительный срок. «Игроки рынка апартаментов, в том числе и команда нашего проекта VALO Hotel Citу, пытаются сейчас освоить гибкую смену форматов пребывания гостей: с краткосрочного — летом, во время высокого сезона, когда есть стабильный туристический поток, на долгосрочный формат — зимой, когда больше шансов найти арендаторов на длительный срок, — рассказал Сторожев. — Это очень трудозатратная история: у этих форматов разный тип управления, разные специалисты, разная схема работы с партнерами. Если это «краткосрок» — работа с туроператорами, с корпоративными клиентами и другими партнерами, как и в гостиницах. Когда вы начинаете заниматься долгосрочной арендой, то каждый клиент — это отдельная сделка, поэтому гостиницы редко занимаются долгосрочной историей».

При этом важно сохранять комплекс в едином управлении: когда инвесторы начинают самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, это бьет по остальным собственникам и по всему проекту в целом, особенно если начинается демпинг. «Заключение договоров на управление при покупке юнитов сразу отсекает тех, для кого апартаменты — это спекулятивная история, — подчеркнул он. — И это нужно, чтобы в дальнейшем обеспечить высокое качество сервиса для гостей».

Инвесторы будут

В ближайшей перспективе, по мнению Надежды Калашниковой, можно ожидать сохранения спроса и при этом роста цен — так как предложение на рынке жилья сокращается, особенно в хороших локациях. А инвестиционные покупки будут — а больше их будет или меньше, зависит от экономической ситуации и конъюнктуры.

Ольга Семенова-Тян-Шанская надеется увидеть прирост и в покупках «для себя», т. к. спрос до сих пор не насыщен и на одного человека в среднем приходится 24 м2. «Первичное насыщение — это 30 м2, это уровень Польши и Эстонии, — сообщила она. — У нас же людям часто не хватает средств на большое жилье, и они покупают «инвестиционные» студии и однушки: таким образом подменяются понятия».

Жилищный рынок более адаптирован под спекулятивные схемы, считает Константин Сторожев, поскольку рост цен в этом сегменте недвижимости более очевиден для инвесторов. Второй аспект в инвестировании в жилье — сохранение средств. «Вынужден признать, что для большинства людей квартиры как инвестиционный инструмент пока понятнее, — сказал он. — Да, это более традиционный инструмент, но менее перспективный. Если в жилье все еще действует принцип «продал и забыл», то в апартаментах другая схема инвестирования: фактически, ты покупаешь долю в бизнесе — что важно, туристическом — и приглашаешь к сотрудничеству будущих партнеров».

Ситуация в недвижимости развивается таким образом, что уже становится недостаточно просто построить или просто сдавать в аренду, считает Катерина Соболева: «Мы пойдем по пути комплексного продукта и, конечно, диджитализации. И если есть все компоненты, объект построен для людей, а вокруг выстроены технологии — то за этим будущее».

— Просто бетон уже не интересен, — согласилась Екатерина Лисовская, — и запросы как будущих жильцов квартир, так инвесторов в апартаменты, будут только расти. При этом качественно управлять нужно любой недвижимостью — значит, необходимо постоянно внедрять новые технологии.

Тренд в спросе на «пакетные предложения» видят и на «Первой мебельной фабрике», подтвердил Николай Сивков. Он отметил: предприятие также занимается тем, чтобы покупатель получил готовое решение.

Сергей Ногай думает, что в будущем для покупателя на первое место выйдет качество строительства, на втором месте будет по-прежнему локация, а на третьем — бренд, имя застройщика или управляющей компании.

С точки зрения Анны Пановой, на рынке Петербурга уже сейчас есть четкое разделение, а в будущем и подавно инвестиционной недвижимостью будут считаться именно апартаменты. Пока же приходится вести работу по популяризации этого формата и его преимуществ.

Но и у самого сегмента апартаментов пока много неопределенности, сказал Алексей Белоусов: сейчас сформулированы поправки к Жилищному кодексу в части урегулирования правового статуса жилых апартаментов. Весной их должны внести в Госдуму, а до 1 августа — принять. «Надеемся, что они помогут нам жить и работать. Ведь чем понятнее будут законы, тем проще будет создавать возможности для инвестиций наших покупателей», — резюмировал он.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»