Активное стимулирование спроса на ипотеку может спровоцировать резкое падение интереса россиян к ней на горизонте 2026–2030 годов. Об этом говорится в аналитической записке департамента исследований и прогнозирования Банка России, обнародованной в понедельник, 29 ноября.
Отмечается, что объем ввода жилья в многоквартирных домах в последние три года составлял 42–44 млн кв. м в год, а общий ввод с учетом ИЖС — 76–82 млн кв. м в год. Таким образом, темпы строительства и ввода жилья соответствуют рассчитанным аналитиками оценкам потенциального спроса на ближайшие годы.
Однако реальный платежеспособный спрос на ипотеку на новостройки окажется меньше из-за сделанных аналитиками «значительных допущений в оценках, завышающих спрос». Кроме того, после удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет повышаться только за счет «взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений». Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предыдущие годы.
«Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 годах, что негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе», — подчеркивается в документе.
По мнению экспертов, быстрый рост цен на жилье привел к ухудшению показателя его доступности в 2021 году по сравнению с началом прошлого, снизив финансовую доступность ипотеки. Без учета регионов с наиболее низкой доступностью жилья количество домохозяйств, которые могут оплачивать ипотеку, составляет 24 млн. Если цены на жилье повысятся на 10% и 20%, количество таких домохозяйств, по оценкам аналитиков, снизится до 18 млн и 13 млн соответственно. Если не учитывать заемщиков, которые уже имели действующую ипотеку в данных регионах на конец июня 2021-го, максимально устойчивый уровень платежеспособного спроса с поправкой на возможный рост цен в ближайшем будущем составляет 9–12 млн семей.
Отмечается, что аналитическая записка отражает личную позицию авторов и может не совпадать с официальной позицией ЦБ.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group, заявил «Известиям», что компании сложно делать прогнозы на такие длительные сроки — 2026–2030 годы.
Однако, по его словам, сейчас действительно на фоне роста цен во всех сегментах и повышении ключевой ставки Центробанка спрос на рынке новостроек бизнес-класса снизился. Такой же тренд отмечается и на рынке премиальных и элитных новостроек.
Например, по итогам III квартала 2021 года суммарное количество сделок на рынке жилья бизнес-класса составило более 6,2 тыс. штук (–23% к предыдущему кварталу) суммарно на 395 тыс. кв. м (–25% ко II кварталу этого года). Сокращение сделок за квартал связано как с активным ростом цен лотов на рынке, так и с «фактическим завершением действия программы субсидирования ипотеки в Москве» и увеличением ключевой ставки ЦБ с 5,5% в июле до 6,75% по итогам сентября 2021 года, отметил Шибаев.
Несмотря на снижение сделок за квартал, суммарно за I–III кварталы 2021 года показатель спроса на рынке бизнес-класса достиг рекордных значений: количество заключенных сделок составило более 20,6 тыс., что на 34% превысило показатель сделок за аналогичные кварталы 2020 года и почти на 40% превзошло суммарное количество сделок за весь 2019-й, заключил аналитик.
В начале ноября в агентстве недвижимости «Метриум» сообщили, что спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале 2021 года — впервые со времен пандемии, но в целом оставался высоким. За июль–сентябрь россияне взяли у банков на покупку жилья 460 тыс. кредитов на сумму 1,35 трлн рублей, что на 8% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. В III квартале 2020 года банки выдали 499 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей.
Завершение программы субсидирования ипотеки спровоцировало падение выдачи в июле и августе на 2% для каждого месяца, а в сентябре — на 21%. Аналитики сообщали, что активность заемщиков падает из-за ограничения программы господдержки ипотеки на новостройки.
С июля государство субсидирует ставки по кредитам под 7%, не превышающим 3 млн рублей. Льготная ипотека осталась доступна в рамках семейной ипотеки, в то время как основная часть покупателей теперь может взять ссуду только на рыночных условиях, по которым ставка заметно выше.
