Склады self storage (переводится с англ. как «индивидуальное хранение»), которые еще называют сити-боксами, — сегмент рынка по сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей в индивидуальных сейфах, контейнерах, шкафах. Они предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам с помесячной или годовой оплатой, а иногда и ежедневной.
Первый в мире склад для хранения личных вещей построили в США еще в 1850-х годах, сообщает портал Selfstoragespecialists.com. Но только в 1960-х годах индустрия стала набирать успех в Соединенных Штатах. В 1964 году в Техасе построили склад self storage и концепция распространилась на западное побережье страны, затем опыт переняла и Канада. Но тогда этот бизнес был единичным, и не всегда подобные проекты выживали.
Что происходит с рынком сейчас
Сегодня этот формат бизнеса активно набирает обороты. Согласно отчету Федерации европейских ассоциаций складов индивидуального хранения (FEDESSA), к концу 2021 года число складов индивидуального хранения в Европе вырастет до 5173 складских помещений общей площадью 11 млн кв. м. В шести наиболее развитых странах Европы находятся 78% таких фирм. В этом году средняя арендная плата за такое хранение в европейских странах составляет €268,74 за 1 кв. м в год, что на 7% больше, чем в 2020-м.
Для России это достаточно новый сегмент — впервые такой сервис появился в стране около 10–15 лет назад. Директор департамента мобильных решений АТОЛ Олег Лиманский рассказал «Известям», что за последние два года, по оценкам компании, количество российских игроков рынка складов индивидуального хранения выросло в два раза. Особенно заметный рост наблюдается в городах-миллионниках — Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург. В регионах такой формат пока менее распространен: сдерживающим фактором является более низкий уровень дохода граждан. Но постепенно рост спроса на такие услуги будет уходить на периферию, считает он.
По оценкам АТОЛ, около 70% клиентов этого рынка — это физические лица. Оставшиеся 30% — малый и средний бизнес. Достаточно заметный приток юридических лиц был как раз в 2020–2021 годах, указали в компании.
Всё больше набирают популярность склады с отоплением. Разница в цене между отапливаемым и неотапливаемым помещением может достигать 70%, но клиенты чаще выбирают теплые склады даже для хранения имущества, которое не особо прихотливо в плане температурных режимов, указали в компании.
По словам Надежды Коркки, управляющего партнера компании «Метриум», если год назад проекты с кладовыми были предусмотрены в 42,1% жилых комплексах, реализуемых на первичном рынке Москвы с учетом ТиНАО, то сейчас — в 43,4%.
«Их востребованность объясняется снижением общей площади квартир и отказом ряда застройщиков от балконов, поэтому покупателям требуются альтернативные места хранения. При этом крупные центры хранения, сити-боксы, нередко расположены на значительном отдалении от жилых кварталов в бывших промзонах, что усложняет логистику», — сказала Коркка.
Алена Волобуева, руководитель отдела исследований компании в сфере недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, отметила, что, например, в Санкт-Петербурге первый склад индивидуального хранения открыли в 2011 году. В 2020–2021 годах на рынке сформировался «устойчивый тренд роста», который должен сохраниться в среднесрочной перспективе, полагает она.
Она рассказала, что на конец текущего года на петербургском рынке действует 131 комплекс self-storage. С начала года количество таких складов увеличилось на 52 по сравнению с итогами IV квартала 2020 года, а общее число операторов возросло до 42. За два года число объектов на рынке выросло в 2,5 раза.
Одним из сегментом рынка индивидуального хранения является стеллажное хранение — размещение груза, которое рассчитано на товары из разных ассортиментных групп. Александр Архипов, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Деликатный переезд Северо-Запад», сообщил, что в этом году спрос на эту услугу вырос на 38% по сравнению с 2020 годом. В основном им пользуются физлица, когда необходимо куда-то перевезти мебель на время ремонта на срок 3–6 месяцев либо есть потребность в сезонном хранении шин и спортивного инвентаря, без периодического забора вещей.
Специалист подчеркнул, что стеллажное хранение в таком случае выгоднее аренды боксов, поскольку клиент платит за «фактически используемый кубометр», при этом может сэкономить, предварительно разобрав мебель, храня ее «в досках». По его словам, такой вид хранения актуален, когда много вещей и нужно длительно хранить их.
Евгений Белов, основатель сервиса «Амбар», заявил в беседе с «Известиями», что сейчас на российском рынке self storage уровень спроса превышает предложение. При этом клиент становится более избирательным в части спектра предоставляемых услуг. Большинство компаний, занимающихся сити-боксами, не могут удовлетворить полный комплекс потребностей клиента, подчеркнул он. Например, компания, которая предоставляет возможность арендовать мелкую ячейку, как правило, не дает клиенту управлять ее внутренним содержимым.
Ввиду того что многие не могут предложить своим клиентам сервис «под ключ», при растущем спросе на такой сервис появляются новые компании, которые предоставляют услуги не только по хранению личных вещей, но и возможность ими управлять, сказал он.
Ставки
Олег Лиманский рассказал, что ставка аренды складов индивидуального хранения обычно рассчитывается за кубический метр. В среднем по Москве стоимость 1 куб. м варьируется от 1500 до 2000 рублей. Итоговая стоимость зависит от расположения склада, наличия или отсутствия отопления и дополнительных сервисов (упаковка, доставка, приемка, личный кабинет на сайте или в приложении, видеонаблюдение).
По словам Надежды Коркки, средняя цена аренды кладовки в проектах ТиНАО в октябре 2021 года достигла 350,8 тыс. рублей, в новостройках «старой» Москвы — 1 млн рублей. Минимально снять такое помещение можно за 148,6 тыс. рублей, максимально — за 7,7 млн рублей. За 10 месяцев этого года в столичных жилых комплексах заключили порядка 7,6 тыс. договоров долевого участия на кладовые (учитывались только сделки физлиц, без оптовых покупок). Это на 72,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В Санкт-Петербурге ставки аренды на рынке складов индивидуального хранения достаточно стабильны, сказала Алена Волобуева. По состоянию на конец 2021 года ставки в отапливаемых складах self-storage в среднем снизились на 5,2% по сравнению с показателями на конец 2020-го и составляли от 800 до 2 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц. Аренда неотапливаемых складских помещений за год возросла на 21,5%, до 700–1400 рублей рублей за «квадрат».
Влияние пандемии
Опрошенные «Известиями» эксперты сошлись во мнении, что пандемия коронавируса оказалась одним из сильнейших драйверов рынка индивидуального хранения во всем мире, включая Россию.
Олег Лиманский отметил, что если говорить о b2b-клиентах в self-storage, здесь рост спроса был вызван сокращением арендуемых офисных площадей и массовым закрытием точек общепита, салонов красоты. По его словам, часть работодателей, временно переводившая сотрудников на удаленку или гибридный формат работы, в итоге продлила его и отказалась от больших офисов, чтобы сократить затраты на аренду. Стоимость хранения лишней мебели и офисной техники на складе ниже стоимости аренды пустующих площадей в бизнес-центрах, поэтому всё больше компаний обращаются к этому формату хранения, пояснил он.
«Если говорить об общепите и сфере услуг, в связи с периодическими локдаунами и просто падением потока посетителей из-за пандемии и, соответственно, падением выручки, многие предприниматели временно сворачивали свой бизнес и отказывались от аренды помещений на время закрытия. Но продажа мебели, оборудования для летних веранд, техники, расходных материалов и затем покупка нового — это огромные затраты для бизнеса. Здесь склады временного хранения тоже оказались оптимальным решением и спрос на них заметно подрос», — рассказали в АТОЛ.
Именно из-за пандемии начали активнее пользоваться услугами self-storage и физлица. Здесь на спрос повлияли переход на удаленку и в связи с этим оптимизация пространства квартир и частных домов для обустройства рабочего места. Также повлиял рост безработицы и уровня доходов в связи с закрытием предприятий на фоне пандемии, из-за чего многие горожане отказываются от дорогого съемного жилья и переезжают к родителям либо переходят на формат совместной аренды квартир с друзьями и знакомыми, сказал Олег Лиманский.
С одной стороны, переезжающим необходимо продать или где-то хранить мебель, которую они покупали для съемных квартир. С другой — в квартирах, где начинают проживать больше людей, нужно освобождать пространство. Все эти задачи зачастую выгодно решать с помощью сити-боксов.
При этом, по словам Александра Архипова, в связи с пандемией предложение на рынке индивидуального хранения вещей «сильно выросло», а вот стеллажное хранение стало более редким явлением.
Другие драйверы роста
По словам Алены Волобуевой, факторов, влияющих на формирование стабильного спроса со стороны физлиц на рынке, два. Во-первых, за последние 10 лет «существенно сократилась» средняя площадь приобретаемого жилья. Во-вторых, снижается предложение индивидуальных гаражей, в которых можно было хранить вещи.
Рынок индивидуальных парковочных мест в крытых паркингах не смог в полной мере восполнить данную нишу, посетовала эксперт. Число жилых комплексов, в которых предусмотрены помещения для индивидуального хранения, по-прежнему остается незначительным на рынке. В условиях стремительного роста себестоимости строительства маловероятно, что данный показатель в обозримом будущем будет увеличиваться, спрогнозировала руководитель отдела исследований Maris.
Олег Лиманский полагает, что вне пандемии повышение спроса на подобные услуги в наибольшей степени стимулирует урбанизация. Кроме того, рост экономики в целом положительно сказывается на рынке сити-боксов: люди приобретают всё больше вещей, которые необходимо хранить. В России в последние годы активно увеличивался рынок жилья, что опять же связано с большим количеством ремонтов, переездов. А значит, растет и спрос на временное хранение вещей, сказал он.
Дальнейшее развитие рынка
Глобальные тенденции, такие как автоматизация, цифровизация, клиентоориентированность, — это то, что позволит удержаться сити-боксам на рынке и быть конкурентоспособными операторами в ближайшие годы, считает Олег Лиманский. Он призвал учесть то, что количество доступных площадей в центрах городов ограничено и конкурировать за счет выгодного географического расположения уже не получится.
По словам специалиста АТОЛ, старшие поколения привыкли к формату гаражного хранения и менее склонны к мобильности. Основная аудитория self storage — это миллениалы, и именно на их интересы и привычки стоит ориентироваться операторам подобных услуг. В свою очередь, эта аудитория охотнее выбирает поставщиков, использующих мобильные приложения и адаптивные веб-сайты, онлайн-бронирование, онлайн-оплату и другие современные технологии, которые возникли в том числе как ответ на пандемию, добавил он.
Эксперт отметил и важность для клиентов скорости и надежности работы складов при приеме и выдаче вещей, и здесь выигрывает тот, кто делает ставку на автоматизацию: быстрая упаковка и печать стикеров со штрих- или QR-кодами на каждую единицу, которая отправляется на хранение, использование мобильных устройств на складе во время приемки и доставки грузов. Данные с таких устройств должны сразу в корректном формате отправляться в учетную систему компании и отображаться на сайте или в приложении, указал он.
В итоге провайдеры сити-боксов будут превращаться из обычных складов в полноценные цифровые платформы. Именно терминалы сбора данных, по расчетам АТОЛ, составляют 90% всей автоматизации этого бизнеса, поэтому это очень перспективный рынок, подчеркнули в компании.
Если говорить о клиентоориентированности, востребованными будут те операторы, которые предложат удобную и быструю доставку, больше возможностей для выбора времени доставки, упаковку, отображение «матрицы товаров» в личном кабинете пользователя, доступ к камерам видеонаблюдения через приложение, заключили в компании.
В сентябре в Knight Frank заявили, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за девять месяцев 2021 года вырос, по предварительным данным, по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 32%, до 229 млрд рублей. Текущий результат на 29% превышает показатель первых трех кварталов 2019-го.
