Малоэтажка или небоскребы. На каком этаже хотят жить петербуржцы

Высота домов, которые строятся сейчас в Петербурге, не превышает 24–27 этажей. Мечтам о жилых небоскребах в ближайшее время вряд ли суждено сбыться; впрочем, и малоэтажное строительство остается уделом пригородов и элитного центра.

Малоэтажка или небоскребы. На каком этаже хотят жить петербуржцы

Фото: Михаил Огнев

Застройщикам при планировании высоты домов приходится искать компромисс между законодательными ограничениями, комфортом жильцов и желанием получить прибыль с построенных квадратных метров.

Сегодня в Петербурге строят жилье разной высоты, и не всегда такой, как хотелось бы. «Этажность определяет экономика проекта, характер локации, имеющиеся ограничения и позиционирование объекта в том или ином сегменте», — комментирует позицию застройщиков Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». Наиболее жесткие высотные ограничения действуют в центральных районах города, в градоохранной зоне. Ближе к КАДу, и особенно за ней, такие требования почти отсутствуют, отмечает он.

Как говорит гендиректор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, компромисс между желанием выжать из земельного участка максимум и ограничениями, которые накладывают власти Петербурга, — это взаимнонаправленные тренды.

«Естественно, в первую очередь, собственник земельного участка стремится к получению максимума выгоды, — говорит Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой», — Поэтому снижение высотности в Петербурге вызвано исключительно законодательными ограничениями». «В некоторых районах могли бы строить выше, но есть законодательные ограничения», — соглашается директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation Елена Валуева.

«Культура современного проектирования склоняется к жилой застройке меньшей этажности, — комментирует Екатерина Кутева, генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект», входящего в Группу ЦДС, — но значительнее на высоту зданий в данный момент влияет законодательное ограничение на уровне 40 метров».

Действующее законодательство всегда ставит рамки для застройщиков. По словам Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», здания проектируют с учетом требований высотности, норм озеленения, инсоляции и т.п. И так как в Ленобласти введен новый высотный регламент — этим и объясняется тренд на снижение высоты новых проектов.

Опрос застройщиков о том, какой высоты дома сейчас строятся, показывает, что в городе это диапазон от 8 этажей до 27. При этом дома в 24–27 этажей строятся в спальных районах, а дома 9–14 этажей — в районах, приближенных к центру города. Дома бизнес-класса, которые в этих локациях и расположены, ниже, чем объекты сегмента масс-маркет. Как правило, у девелопера есть дома и высокие, и пониже. Например, у Группы ЦДС дом в районе Черной речки имеет 14 этажей, а самое высокое — 23-этажное здание — проектируется в новом проекте на юге города. У ПСК самое высокое здание — 21-этажный апарт-комплекс высотой 61,2 метра находится на Парнасе, а самое низкое — 8-этажный дом бизнес-класса — на Невском проспекте. У «Дальпитерстроя» самое высокое здание — 26 этажей (75 метров), а низкое — 12 этажей (36 метров). «Строительный трест» завершает свой проект в Кудрово 27-этажным комплексом, а на юге от города, в Новоселье возводит дома высотой 6–12 этажей. Иногда такая разница в высоте может быть даже в одном доме, например, в ЖК «Триумф Парк» есть корпуса высотой от 9 до 24 этажей.

Здания еще меньшей высоты — это либо особняки в центре города, либо малоэтажные проекты в пригородах. Например, у «Группы ЛСР» сейчас в продаже трехэтажный особняк Труворова на набережной Мартынова. В Колпино 4-этажные дома предлагает ГК «Ленстройтрест».

Золотая середина

Конечно, хотелось бы найти идеальную комбинацию интересов застройщиков и покупателей, но что она из себя представляет — однозначно сказать сложно. «Комфорт жильцов обеспечило бы строительство зданий от двух до четырех этажей, — считает Каролина Гогунова, — что касается застройщиков, то они привыкли к другим высотным показателям».

Говорить о том, что высота застройки в Петербурге и в Ленобласти как-то снизилась за последнее время — сложно. «Уже давно сложилось так, что исторический центр города не застраивается высотками, и это было еще до законодательных ограничений — комментирует руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» Юлия Паршина, — но в других районах высотные здания пользуются популярностью, кто-то специально выбирает квартиру на последнем этаже, чтобы был красивый вид на город».

Конечно, жильцы выбирают разную высоту для жизни: кому-то комфортно не выше 5 этажа, а кто-то, наоборот, хочет наблюдать закаты и праздничные фейерверки. Кроме того, «наверху» меньше загрязнение воздуха и шума.

«Застройщик также может реализовать интересные проекты разной этажности, — говорит Андрей Паньков, директор по строительству компании «Строительный трест». — Конечно, увеличение высотности здания влечет за собой увеличение количества квартир, тем самым снижается стоимость квадратного метра. Такие проекты являются более интересными с точки зрения экономических показателей». При этом для кирпичной технологии, которую использует «Строительный трест», оптимальной является высота не более 13 этажей.

Важным условием при расчете этажности проекта является размер участка: чем он меньше, тем более высокое здание на нем рационально построить. На крупном участке можно разработать проект с меньшей этажностью. «Именно такой тренд мы сейчас наблюдаем в Ленобласти, — отмечает Екатерина Кутева, — законодательно застройка в 47-м регионе ограничена 12-ю этажами, но ряд новых проектов имеют даже меньшую высоту». По ее словам, если участок расположен рядом с центром города, имеет смысл строить здания высотой до 45 метров (13–14 этажей), а когда речь идет о границе города и области, то комфортной для жизни будет высота 27–45 метров (9–12 этажей). При этом здания будут расположены между собой на расстоянии 30–45 метров, что позволит создать удобные соразмерные человеку дворы со множеством функций.

Сергей Мохнарь говорит, что каноны соразмерной человеку архитектуры предписывают строительство 6–12-этажных зданий — в таком случае создается визуальный комфорт в районе, исключается ощущение давящих стен. «Но оперировать исключительно этажностью недостаточно, — считает он, — если поставить пятиэтажки фасадами на расстоянии вытянутой руки друг от друга, то выглядеть это будет ужасно. Если застроить весь район разнесенными «свечками», за которыми все равно скроется небо, то также хорошего мало.

— Конечно, строительство малоэтажных проектов с отдельно стоящими корпусами, в которых всего три парадных, как принято в Европе, всегда обходится девелоперам дороже, чем возведение высотки с большим количеством квартир, — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Поэтому в проекте важен баланс нескольких аспектов. Размещение корпусов переменной этажности и грамотное зонирование позволит обеспечить комфортную плотность застройки и среду для жизни, а компании — сохранить конкурентную стоимость квартир для покупателей.

Приходится искать компромиссы между плотностью застройки и тем комфортом, который создается для жителей.

— Более комфортная среда для жителей одновременно повышает стоимость квадрата, — поясняет Алексей Белоусов, — и просчитать, что будет востребовано через 2–3 года, когда дом будет сдаваться — нелегко. Стоит ли понизить проект, построить 5 этажей вместо 10, но благоустроить территорию и предоставить преференции, которых нет у других застройщиков? Это те самые риски, на которые идет компания во время проектирования. И чем застройщик более финансово устойчив, крупнее, тем с большей вероятностью он рискует, понимая, что его запас прочности больше, чем, например, у того, кто строит один дом.

Конечно, для мегаполиса нет единственно верного решения — какое жилье здесь строить.

— Истина в многообразии, — резюмирует Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «СЗ «Терминал-Ресурс» (малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы»). — Чтобы расселять растущее количество жителей естественно наличие и высотной застройки. Молодым людям могут больше нравиться урбанистические виды с 30-го этажа. Люди постарше, семьи с детьми предпочитают более спокойную и безопасную жизнь ближе к природе.

Вид с 30-го этажа

Появление высотных доминант, подобных «Лахта центру», даже в проекте вызывает много нареканий и опасений, что они испортят вид. А если проект не связан с крупной корпорацией, то шансов у него и вовсе никаких. Периодически возникают идеи возведения небоскребов — в 90-х компания Сергея Никешина «Двадцатый трест» хотела построить башню «Петр Великий» в устье реки Смоленки, не так давно появлялся проект небоскреба на самой высокой точке города — Поклонной горе. Но все они не были воплощены в жизнь. Так что перспектива появления в городе жилых небоскребов, как в Нью-Йорке или даже Москве — весьма туманна. Хотя эксперты и участники рынка не говорят, что это невозможно в принципе.

— Появление таких видовых объектов возможно, при условии, что они не испортят панораму, — говорит Алексей Белоусов. — Это должен быть уникальный, дорогой, штучный проект, жить в котором будет очень комфортно.

Жилье в высотных зданиях — это востребованный формат, у которого есть своя потребительская ниша, считает Екатерина Кутева. Поэтому такие проекты будут появляться, как в Петербурге, так и в других городах России.

— Если рассматривать пример Москва-Сити, то его можно признать успешным. За счет заложенной высотности стали возможны уникальные виды на центр города, — отмечает она.

И хотя пока Петербург сложно представить с небоскребами, девелоперы уверены, что в высотном здании можно создать комфортную среду.

— Стоит учитывать тот факт, что высотное строительство предполагает иные нормы безопасности, — отмечает Елена Валуева, — существуют жесткие требования по пожаробезопасности, шумопоглощению, вертикальному транспорту и тому подобное. Опыт проектирования и возведения высотных зданий есть у ограниченного пула компаний. В таких проектах будет бОльшая составляющая импортных материалов, чем в 25-этажных зданиях, например. Поэтому такой продукт будет стоить дороже аналогичного, но более низкого по высоте.

Поэтому это будет, как минимум, сегмент «бизнес», а для него нужна соответствующая локация, где высотное строительство вряд ли пройдет по нормам.

Но Каролина Гогунова уверена, что даже если исключить центр, то раз нашли одно местечко под небоскреб на северной окраине, найдутся и другие: «Главное — создание целостной среды и продуманной транспортной обеспеченности».

Дополнительные сложности могут создать знаменитые петербургские грунты, дополняет Ольга Ульянова, но в 21 веке уже есть технологии, которые способны справиться с такими задачами.

Сергей Мохнарь резонно замечает, что небоскребы востребованы в городах с высокой экономической и деловой активностью, с ограниченной свободной площадью застройки, так как экономят пространство на земле, предлагая огромную полезную площадь. Москва-сити строилась сразу, как ансамбль зданий в городе, который экономически может обеспечить заполняемость таких площадей. Поэтому и выглядит органично, и в целом востребован. К тому же в Нью-Йорке или Москве с жилыми квадратными метрами вообще очень сложно — там просто негде строить жилье, а потенциал редевелопмента ограничен, если не исчерпан.

— В Петербурге такой прямой необходимости нет. Однако в проекты КОТ, проекты реновации и даже в рамках точечной застройки в ряде кварталов вполне можно включать локальные доминанты, — отмечает Сергей Мохнарь. — Например, на площади Конституции есть башня Лидер-тауэр, которая смотрится в ансамбле площади и окружающей застройки вполне достойно. В Петербурге бездумной застройкой территорий стеклянными башнями очень легко похоронить облик города как таковой. Нам путь гораздо ближе к концепции развития Хельсинки, Стокгольма, Осло в том, что касается сохранения исторической архитектуры и развития новых районов.

Мало-помалу

На противоположном полюсе — малоэтажные проекты. Сегодня их доля на первичном рынке Петербурга и области составляет примерно 10%.

— В последние годы мы фиксируем тренд на увеличение застройки пригородной зоны — это и Всеволожское направление, и локации на юге города, — говорит Ян Фельдман. — За 2020 год малоэтажные жилые кварталы в ближайшей Ленобласти стали серьезными конкурентами городским высоткам. Теперь многие приходят к решению переехать из городских локаций с высокой плотностью населения в развитый пригород. Люди хотят иметь свежий воздух, безопасные чистые дворы, приятных соседей, гулять в благоустроенном парке рядом с домом.

По словам Елены Тян, в обществе есть потребность в таком типе жилья, и с каждым годом она возрастает.

— Малоэтажку в городской черте выбирают те, кто устал от пробок, проблем с парковкой, многолюдных дворов, шума и смога. Несмотря на малоэтажность, в наших домах с нулевого уровня установлены лифты, — рассказывает она. — Сейчас мы возводим четырёх- и пятиэтажные жилые комплексы, и даже на этом примере видим, что четырёхэтажные дома пользуются большим спросом. Ведь чем ниже дом, тем меньше квартир. Соседи знают друг друга, всем хватает мест на парковке, появляется желание устраивать общие праздники, быстрее решаются организационные вопросы. В такой среде чаще устанавливаются дружеские отношения

В то же время строительство малоэтажных жилых комплексов сопряжено с определенными трудностями. Здесь, по словам Ольги Ульяновой, как и в многоэтажной застройке, территорию нужно обеспечить инфраструктурой — и инженерной, и социальной, и транспортной.

«Магистральные дороги и выезды из жилого комплекса не зависят от количества квартир, протяженность наружных инженерных сетей возрастает, затраты на строительство детских садов и школ не в прямой зависимости от количества мест», — уточняет она. При этом затраты придется разделить на меньшее количество квартир, что безусловно поднимает сразу стоимость квадрата.

Безусловно, строительство небольших по этажности домов может обойтись дешевле, например, если отказаться от дорогостоящего оборудования, такого как лифты, но такая экономия вряд ли сможет компенсировать возрастающую нагрузку на квадратный метр жилья от строительства инфраструктуры.

— Это все правомерно, когда мы говорим о масштабном строительстве малоэтажного комплекса, — поясняет Ольга Ульянова. — Строить же отдельно стоящий малоэтажный дом рядом с многоэтажными соседями вряд ли оправдано с точки зрения спроса. Еще в далеких нулевых был построен комплекс таунхаусов в западной части Васильевского острова. Жилой комплекс был впоследствии окружен многоэтажной застройкой и долго оставался нереализованным.

В принципе, малоэтажный жилой комплекс можно реализовать в городе. Однако атмосферу уединенности и экологичности в обжитых районах создать, скорее всего, не получится, считает Ян Фельдман, и развитый пригород в этом отношении в большей степени отвечает запросам потребителей.

Елена Валуева соглашается, что малоэтажный формат больше подходит для загородной жизни: «В городе, к сожалению, мало места для подобных проектов. Причина тому — дорогая земля». По ее словам, подобный формат возможен если только в историческом центре, когда новый проект вписывается в историческую застройку. Однако в этому случае будет реализован уже элитный продукт.

Себестоимость квартиры в малоэтажном доме комфорт-класса в черте города выше из-за высокой стоимости земли, отмечает Юлия Паршина. Поэтому довольно часто такие проекты реализуются в пригородах, где участки дешевле. В городе застройщики отдают предпочтение малоэтажным домам в проектах бизнес-класса и элит. «В целом можно отметить, что спрос на малоэтажку ограничен, поэтому и предложение невелико», — резюмирует она.

По словам Сергея Мохнаря, спрос на малоэтажную недвижимость будет расти только в том случае, если ее стоимость будет укладываться в среднерыночную, а расположение не потребует добираться на работу по 1,5–2 часа.

— В большинстве районов Петербурга малоэтажное строительство сейчас невозможно по экономическим причинам. Стоимость квартир будет такой, что ее просто не получится продать, — поясняет он. — Потенциал сохраняется на подступах — в отдельных удаленных от центра локациях или за городом.

В то же время люди, переезжающие в Петербург из маленьких городов, по его словам, селятся в плотно застроенных и густонаселенных районах, ощущая себя в таком случае жителями большого города.

— Город растет, численность населения тоже (во многом за счет приезжих), и здесь определяющей является сложившаяся градостроительная ситуация, — отмечает Каролина Гогунова. — Жилья нужно много, оно не должно быть слишком дорогим — поэтому приоритет будет отдаваться многоэтажным зданиям.

При этом появление новых малоэтажных элитных жилых комплексов вполне возможно, вопрос только в их цене, точнее — в ее доступности для потенциальных покупателей.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»

Фото: Михаил Огнев

Оставить комментарий

Войти с помощью: