Изменения законов, монополизация рынка, сложности с финансированием соцобъектов, участками и инфраструктурными облигациями — проблем у строителей в 2021 году достаточно. Справиться с новыми вызовами можно только консолидировано, считает гендиректор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест»Фото: ГК ЛенстройтрестПоделиться
Глобальные изменения в законодательстве, критическим образом влияющие на отрасль, происходят в сфере девелопмента каждые полгода.
— Мы до сих пор имеем проекты, по которым нормы РГНП, ПЗЗ и ППТ не соответствуют друг другу, — говорит эксперт. — И мы понимаем, что в любую минуту по ним могут изменить параметры. Будем надеяться, что рано или поздно все придет к единому знаменателю.
Укрупнение строительной отрасли приводит к тому, что, например, в Санкт-Петербурге более 50% всего земельного банка региона сосредоточено в портфеле 4–5 системообразующих компаний. В свое время, когда рынок переходил на работу по эскроу-счетам, именно эти компании получили поддержку от государства: они могли продолжать работать по старым правилам при 6% готовности объектов, а не при 15%, как остальные игроки рынка.
Сегодня, благодаря объемам своих проектов, системообразующие компании имеют возможность договариваться с властью, например, решать проблемы с достройкой объектов с обманутыми дольщиками, строить дорожные развязки и помогать в других значимых проектах. Как следствие, они получают определённые преференции и могут агрессивно скупать земельные участки. Для остального рынка сложившаяся ситуация опасна тем, что ведет к вымыванию средних игроков.
— Именно средние компании конкурируют продуктом, совершенствуя его и придумывая все новые условия для потребителя. Их уход с рынка, во-первых, чреват возвратом отрасли к массовой застройке типового однообразного жилья. Компании-гиганты будут работать на объемах, а не на продукте. А во-вторых, исчезнет рыночное регулирование объемов строительства и ценообразования, что может отрицательно сказаться на доступности жилья, — аргументирует Валерия Малышева.
По мнению гендиректора АО «Ленстройтрест», избежать этой ситуации возможно, выбрав стратегию объединения усилий. «Средние компании не должны бояться вступать в партнерства и реализовывать совместные проекты», — уверена госпожа Малышева.
Третий вызов жилого девелопмента петербургской агломерации — создавшиеся условия для строительства объектов социальной инфраструктуры. В Ленобласти несколько лет успешно работала федеральная программа «Стимул», согласно которой власти могли привлекать на строительство соцобъектов финансирование из федерального бюджета. Недавно параметры программы скорректировали, сегодня она касается только инженерной инфраструктуры.
В тоже время, в Петербурге разрабатывают законодательную базу для платного перевода категорий назначения земельных участков, базовая ставка для девелоперов — 10–12 тыс. с кв. метра в привязке. При этом данные средства не планируется направлять на строительство ни соцобъектов, ни дорог, ни какой-либо иной инфраструктуры на данных территориях.
Следующая актуальная проблема строительной отрасли — недоступность для многих застройщиков такого инструмента как инфраструктурные облигации, механизма, позволяющего привлекать средства на инженерию.
— Инфраструктурные облигации — в целом, неплохой механизм, но сейчас его работа затруднена, — говорит Малышева. — Мы давно ведем об этом переговоры с ДОМ РФ., но процесс все равно не очень быстрый. Чтобы нашу заявку на выпуск облигаций рассмотрели, мы даже обратились к вице-губернатору с просьбой подписать сопроводительное письмо для ДОМ РФ. Часто бывает так, что заявки крупных компаний рассматриваются в приоритетном порядке, это объяснимо — там совсем другие объемы. Но в итоге девелоперам с небольшими объемами строительства приходится ждать своей очереди несоизмеримо дольше.
Еще один стрессовый фактор для петербургского рынка недвижимости — ситуация на земельном рынке. Во-первых, государство сегодня не является активным игроком на этом рынке. В Петербурге и Ленобласти нет инвестполитики по выводу земли в деловой оборот. За последние годы не было крупных аукционов по продаже участков, инициированных правительством регионов.
По наблюдениям Валерии Малышевой, земельный рынок сегодня — это рынок лендлорда. Продавец диктует свои условия, и часто они не подразумевают вариативность. Если раньше покупателям была доступна рассрочка или другие формы взаиморасчетов, то сегодня продавец хочет получить 100%-ю оплату единовременно.
— За последний год цены на землю просто взлетели: в спальных районах есть предложение земли по 60 тыс. за кв. метр в привязке. Хотя еще 2 года назад даже земля на Петровском острове стоила дешевле, — приводит пример Валерия Малышева.
Переход на проектное финансирование принес застройщикам в начале пандемии определенное чувство стабильности, но действующие правила раскрытия эскроу-счетов все еще не до конца понятны. Замороженные на счетах деньги дольщиков не позволяют девелоперу вкладывать эти средства в земельный банк. По мнению Валерии Малышевой, решить проблему с оборотными средствами девелоперов позволит поэтапное раскрытие счетов (даже при действии некоторых ограничений, например, позволяющих использовать эти деньги только на приобретение земли).
— Для средних девелоперов сейчас как никогда важно занимать более активную позицию. Озвучивать проблему, писать коллективные письма с предложениями по улучшению законодательства в профильные комитеты. Объединившись, можно сдвинуть с мертвой точки ряд вопросов — резюмировала Валерия Малышева.
Справка о компании «Ленстройтрест»
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест»Фото: ГК Ленстройтрест
Похожие статьи:
Как застройщики и экологи создают здоровую среду для жизни
Стандарт — не значит «скучно». Как превратить базовое жилье в комфортное и интересное
Квартира для жизни и для инвестиций: есть ли разница для покупателей и застройщиков
С видом на Поклонную: почему москвичи чаще покупают элитное жилье на западе