Непремиальный год: покупатели элитного жилья отвлеклись на спасение бизнеса

Элитная недвижимость осталась в стороне от эйфории спроса на жилье в прошлом году — более дешевые квартиры раскупались благодаря льготной ипотеке. К тому же премиум-сегмент подорожал, что не добавило привлекательности. Тем не менее эксперты прогнозируют некоторое оживление на рынке элитного жилья в 2021 году.

Непремиальный год: покупатели элитного жилья отвлеклись на спасение бизнеса

автор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»

За год предложение элитной недвижимости сократилось на 21%, что стало рекордным показателем с 2011 года, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. На сегмент повлияли как общие для всех классов факторы, так и несколько специфических.

Почему так мало

По итогам 2020 года на рынке элитной недвижимости в свободной продаже находилось 114 тыс. кв. м жилья, говорит статистика от Knight Frank St Petersburg. Объём продаж в 2020 году оказался сопоставим с 2019 годом — 52,2 тыс. кв. м, или 446 квартир.

С точки зрения объёмов предложения элитный сегмент переживает то же, что и весь рынок жилья: единичный вывод новых объектов на протяжении 2020 года, говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС.

— Сейчас действительно несколько сократился вывод новых объектов, — добавляет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Такая тенденция наблюдается во всех сегментах, а особенно в элитной недвижимости, поскольку она занимает небольшую долю рынка. Прежде всего, влияют такие факторы, как нехватка участков под застройку и переход на проектное финансирование. Застройщики переносят сроки запуска проектов, из-за этого в динамике можно наблюдать небольшое падение предложения.

У «Петербургской недвижимости» несколько другие цифры — при совокупном снижении предложения по всем классам жилья на 30%, по их данным, объем предложения в премиальном классе за год снизился всего на 8,3% и составил 165,5 тыс. кв. м. Как сообщила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), структура нового предложения по классам в 2020 году (93,2% — массмаркет, 4,3% — бизнес, 2,5% — элита) сопоставима со структурой выхода новых объектов в 2019 году и дефицита элитного жилья на текущий момент не наблюдается, несмотря на общее снижение девелоперской активности по всем классам.

Сокращение предложения объясняется изменениями в отраслевом законодательстве, а также сложной мировой эпидемиологической ситуацией, которая вынуждает девелоперов корректировать свои планы, пояснили эксперты компании Glorax Development — в течение 2020 года строительные компании преимущественно реализовывали новые очереди текущих проектов, многие предпочли отложить запуск новых объектов. Кроме того, в Петербурге наблюдается дефицит участков, подходящих под строительство элитного жилья. Что касается Glorax Development, то в 2020 году компания продолжала строительство клубного дома Grand House в Центральном районе, на конец года было реализовано более 90% квартир, а сейчас продолжает поиск новых участков и планирует запуск сразу нескольких новых проектов в 2021 году.

По мнению специалистов «Группы ЛСР», нынешний объем элитного предложения на рынке отвечает запросам покупателей. Квартиры в этом сегменте всегда были штучным товаром.

Спрос меняется

Спрос на элитное жилье в 2020 году также немного снизился: на 5%, до 71,6 тыс. кв. м, но в целом остается стабильным, на уровне 2017 года, что объясняется условиями пандемии. По словам Ольги Трошевой, часть потенциальных покупателей жилья в сегментах бизнес и элита (среди которых много предпринимателей) в 2020 году вынуждены были переориентироваться на новые стратегии ведения бизнеса и уделяли больше внимания рабочим делам, чем вопросам приобретения недвижимости. Некоторые из-за невозможности выехать за границу искали новые варианты отдыха на природе неподалеку от дома и присматривались к загородным коттеджам вместо элитных квартир.

— Элитный сегмент традиционно занимает не более 5–7% от общего объёма рынка по числу сделок и традиционно считается самым стабильным, — поясняет Наталья Кукушкина. — Этот сегмент не сильно реагирует на колебания курсов валют, изменения ключевой ставки или цен на нефть, снижение процента по ипотеке и другие факторы, которые волнуют остальные 95% рынка. Однако в 2020 году рынок элитной недвижимости продемонстрировал почти такие же волнообразные периоды роста и падения спроса, как и все остальные сегменты. Была заметна относительная стабильность в первом квартале, резкое снижение по количеству сделок в апреле — июне, потом такой же резкий рост в августе — сентябре, когда активизировалась льготная ипотека с господдержкой, и плавное возвращение на показатели первого квартала к концу года, когда ажиотаж спал, поскольку ипотеку под 6% продлили до середины 2021 года.

В Glorax Development уточнили, что в элитном сегменте основной спрос приходится на период старта продаж, а также на последние месяцы перед вводом в эксплуатацию. Высокобюджетное жилье приобретается преимущественно для собственного проживания, и покупатели рассчитывают на индивидуальный подход в ценообразовании.

Локация делает класс

Самое дорогое жилье за прошлый год еще прибавило в цене, что соответствует общерыночным трендам. По статистике «Петербургской Недвижимости», в премиальном сегменте рост составил 7,9% за год, до 389,9 тыс. рублей. Доля сделок с использованием рассрочки по итогам года снизилась до 56%, тогда как в 2019 году составляла 71%, а вот ипотечных, напротив, выросла на 6,9 процентного пункта, до 23%.

От компании к компании рост может быть как выше, так и ниже. Например, в среднем цена на квартиры «Группы ЛСР» изменилась на 14%. На это повлияли разные факторы: инфляция, рост издержек, строительная готовность дома, распроданность квартир в проекте и многое другое, отметили в компании.

— Уровень цен на квартиры в классе «элит» и «бизнес» сильно разнятся, — добавляют в «Группе ЛСР». — Стоимость квартиры в бизнес-классе начинается от 4,1 млн рублей за студию в ЖК «Цивилизация на Неве», — поясняют в компании. — А стоимость квартиры в элитном комплексе NEVA HAUS начинается от 18,3 млн рублей. Однако стоит отметить, что есть клиенты, которые находятся на стыке сегментов, поэтому рассматривают жилые комплексы и там, и там. Поэтому иногда они пересекаются. Но говорить о том, что это какой-то значительный процент, нельзя.

В средних цифрах отличия от класса «бизнес» в цене по-прежнему значительные. Так, за 2020 год «квадрат» в бизнес-классе подорожал на 23,1%, до 225,6 тыс. рублей.

— Проанализировать разницу цен между «элитными» проектами и жильем бизнес-класса довольно сложно — нет такого четкого деления по категориям, — считает Катерина Соболева. — Кроме того, цены в самой «элитке» могут отличаться в разы. В среднем примерно от 25% до 30% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов и почти столько же — с рассрочкой платежа.

— Наблюдается диффузия, размывание разных сегментов рынка, — добавляет Наталья Кукушкина. — Многие объекты бизнес-класса по потребительским характеристикам приближаются к элите и, наоборот, часть элитных считается таковой исключительно в силу местоположения, а не качества проекта.

В общем в предложении элитных объектов сейчас 87% квартир в экспозиции приходится на Петроградский район. Однако есть перспективные локации, которые в скором времени вполне могут стать элитными. По данным «Петербургской недвижимости», в 2020 году стартовали три элитных проекта в Петроградском районе. А с точки зрения аналитиков Becar наиболее перспективные локации для строительства объектов премиум-сегмента помимо Петроградского это Московский и Приморский районы. Как отметила Катерина Соболева, сейчас эти территории активно осваиваются застройщиками и пользуются успехом на рынке.

— Уже постепенно формируется район элитной застройки на Петровском острове, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Из перспективных еще возможен редевелопмент берега Финского залива на Васильевском острове. Здесь тоже постепенно осваивают свободные участки. Небольшими кластерами застраивается район Черной речки. В целом можно отметить, что в городе много промышленных предприятий находятся на набережных или близко к ним, поэтому, конечно, основной потенциал — это как раз земли под редевелопмент.

В «Группе ЛСР» говорят, что Петровский остров становится самой популярной локацией — за год доля элитных проектов здесь увеличилась на 9%.

В последние годы премиальные проекты строятся как в центре города, так и в отдалении от него, зачастую статус локации повышается при появлении там новых элитных домов. Как уточнили в Glorax Development, при этом традиционно считающиеся элитными районы, не теряя в целом привлекательности, все же становятся менее популярными из-за уплотнения застройки или появления там мест массового скопления людей (наиболее характерный пример — Крестовский остров).

В значительной степени «престижность» определяется локацией и потенциальными видовыми характеристиками. С этой точки зрения аналитики компании называют самым перспективным районом в городе Василеостровский. Здесь в ближайшее время будет развиваться территория рядом с «Севкабелем», отличающаяся выгодным местоположением у воды. Продолжится освоение намывных территорий: на данный момент самым высоким сегментом там является «бизнес», но довольно скоро начнут появляться и премиальные объекты. Все необходимые характеристики для этого у локации в наличии: близость к историческому центру, выход к заливу, видовая составляющая, отсутствие промзон, возможности для воплощения самых разных архитектурно-планировочных решений.

В обозримом будущем Васильевский остров составит серьезную конкуренцию или даже обгонит Петроградскую сторону (где остается все меньше участков под застройку) по представленности элитных объектов, подытожили в Glorax.

— Но также нельзя сбрасывать со счетов более удалённые, но от этого не менее престижные практически загородные локации — в первую очередь Курортный и, возможно, Пушкинский районы, — считает Наталья Кукушкина. — С переходом или частичным переходом сотрудников крупных компаний на удалённый формат работы, а также в связи с определёнными ограничениями в социальной жизни может существенно измениться динамика передвижений у части высокооплачиваемых сотрудников. Платежеспособные покупатели смогут переместиться из центра в более удалённые, но при этом экологически приемлемые районы.

Пациент скорее жив

Эксперты предполагают, что в 2021 году на рынок должны выйти несколько новых проектов просто в силу того, что в 2020 году их практически не было, почти все работали «в стол».

Аналитики Glorax Development прогнозируют в 2021 году плавное оживление, в целом в продажу будет выводиться больше новых проектов, в том числе в премиальном сегменте. Но так как за 2020 год успел сформироваться дефицит предложения первичной элитной недвижимости, то цены продолжат расти.

В первой половине 2021 года ожидается выход в продажу последних элитных проектов на Крестовском острове, добавляет Ольга Трошева. Также планируется выход элитных проектов в исторической части Васильевского острова. Например, ЖК «Amo» от компании AAG. Также, возможно, начнутся продажи элитного апарт-отеля от Yard Group на проспекте Добролюбова в Петроградском районе.

В течение 2020 года было заметно, как застройщики приобретали земли в разных интересных локациях, отметили в «Группе ЛСР». Поэтому можно с уверенностью сказать, что появление новых проектов не за горами, в том числе и в сегменте элитной недвижимости.

По мнению Катерины Соболевой, ближайший год должен внести ясность по выводу новых проектов, и с конца этого до середины следующего года ситуация должна стабилизироваться.

Как отметили в Knight Frank St Petersburg, в 2021 году на рынок планируется вывести несколько проектов общей площадью около 60 тыс. кв. м. Увеличение цен на элитное жильё продолжится, однако, скорее всего, стремительный рост замедлится, динамика будет слабоположительной.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

автор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»

Оставить комментарий

Войти с помощью: